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“银十”成色不足 深圳二手房成交量创9年新低

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深圳八卦岭片区正在建设的“名校” 吴家明/摄 陈锦兴/制图

证券时报记者 吴家明

刚刚过去的“银十”,深圳二手房市场的表现依旧低迷。自今年2月二手房参考价推出至今,深圳二手房市场遇冷已持续超过半年时间,究其原因,是全方面的政策围堵。

10月二手住宅过户数

创9年新低

那么,刚刚过去的10月,深圳二手房市场表现到底如何?深圳中原研究中心的数据显示,10月深圳全市二手住宅过户套数为1605套,环比下滑9.1%。二手住宅成交15万平方米,环比下滑11.2%。值得注意的是,10月深圳二手住宅过户套数为2012年3月以来的最低值。而深圳市房地产中介协会最新公布的数据也显示,10月份深圳二手房网签套数1777套(含自助),同比下降69%,环比下降10%,呈持续下降态势。

在卖家和“准买家”之间来回切换身份,黄丽(化名)算是亲历了冰点时期的深圳二手房市场。

早在2017年,黄丽就选择上车,买下了福田区八卦岭片区的一套近50平方米的二手房。在她看来,城市更新、潜在的优质学位都是其选择八卦岭的原因。说起八卦岭,这是深圳房价炒作的一个典型区域。因为一所在建中的名校,这里的房价曾在短短一年多翻倍,“老破小”房源均价达到了“10万 ”,当然也包括了黄丽的房子。

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“我一度认为这是我人生中最正确的投资。”黄丽表示,“去年年底,小区一些业主的挂牌均价一度达到14万元,当时我还没想过卖房,但今年的的行情突变,虽然我也不算急卖,但也不得下调自己的报价。”“我现在就挂500万元,摊下来每平方米10万元左右,已经过了近两个月时间也还没卖出去。”

黄丽表示,最近有几拨看房的客户,但最后都是因为首付的问题而无法交易。此外,让黄丽打起卖房主意的不仅是当下严厉的楼市调控,还有“限价”下新房的诱惑。“我主要是想换房打新,今年深圳新房打新规则变化后,打新比去年容易多了,只是卖不掉这套房子,我也没法换房。”

今年2月8日,深圳市住房和建设局发布关于建立二手住房成交参考价格的通知,此后商业银行将根据参考价格来完成二手房贷款。由于目前深圳二手房市场成交价普遍高于参考价,意味着购房者需补足两者之间贷款的差额。商业银行按照参考价发放贷款,也就相当于变相提高了购房者首付款的门槛。黄丽觉得多数业主仍不会愿意以参考价卖房,自己也不能接受以参考价卖房,但是在卖房过程中却深切感到参考价的威力,也因此左右了不少买家的选择。

市场正在筑底?

与黄丽的感觉类似,记者在罗湖、福田和南山多个片区调查时发现,“房子没那么好卖”是绝大多数业主的心声,降价是多数业主的选择。在前海片区,多位房产中介经理反映,目前前海暂时没有按照参考价成交的情况,但一些业主的报价的确有5%到10%的下调,但在目前市场背景下也属于正常现象。

在大学区的趋势下,深圳学区房的震荡更为明显,但记者调查发现,带有比较好居住属性的片区和学区房房源,业主的挂牌价格变动不大,一些“老破小”学区房的价格变化则非常明显。在福田百花片区,记者看到一套长城大厦的85平方米房源,业主挂牌价降至928万元,据熟悉该片区的房产中介经理反映,之前成交价都在1000万元左右,业主挂牌价一度高达1300万元,价格确实降下来了。

曾经火爆的深圳二手房市场,在二手房参考价推出后迅速降温,这个“调控利器”也被越来越多的城市使用。除了参考价,深房理事件、房贷利率变化以及严查购房资金来源、严堵假离婚等漏洞、土拍下调住房销售限价……今年深圳楼市发生了许许多多的事,高温的深圳楼市正在发生微妙的变化,给去年热闹的二手房交易市场泼了一盆冰水,影响的不仅是业主和购房者。

房产中介行业的冲击首当其冲,来自深圳市房地产中介协会的最新调查数据显示,今年1~9月深圳市累计关停房屋中介门店(含暂停营业但未及时办理注销)642家,占问卷调查总量的15.1%。而根据填报机构反馈,在岗经纪人数量总计35893人,占有效实名登记人数的86.5%。截至9月30日,有效实名登记中介人员约4.1万人,较今年峰值减少6000余人,较去年同期减少14.2%。

不过,近期相关部门也多次发声,强调保障好刚需群体信贷需求。美联物业全国研究中心总监何倩茹认为,10月深圳二手住宅成交量虽然再度下滑,但跌幅已比前两个月有所收窄,而且还应注意到国庆节期间二手房没有备案数据的情况。另外,从中介协会每周打印二手合同情况分析,每周二手合同的打印量已比9月有所提高,再加上从9月底开始市场上二手房的买卖开始有少许增加的情况看,深圳二手市场或已经筑底,正等待时机回暖。

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